證券時報網
歐陽佟
2025-04-01 22:22
北京不動產信托財產登記試點迎來新進展。近日，中國信托登記有限責任公司（以下簡稱“中國信登”）發布消息稱，即日起向北京轄內信托機構提供不動產信托財產登記試點相關登記服務。
在中國信托業協會特約研究員周萍看來，推動信托財產登記對信托業整體發展具有多重積極意義。首先，有助于明確信托財產的權屬關系，使信托財產獨立于受托人的個人財產，從而增強信托財產的獨立性；其次，有助于減少因信托財產權屬不清而引發的法律糾紛，增強信托業的穩定性和可信度；此外，推動信托財產登記還有助于促進信托業務的創新和發展。
北京率先試水
不動產信托是指委托人依法將其不動產轉移給信托機構，由信托機構按照委托人的意愿以受托人名義進行管理、運用和處分的信托業務。
2024年12月份，國家金融監督管理總局北京監管局、北京市規劃和自然資源委員會聯合印發《關于做好不動產信托財產登記工作的通知（試行）》（以下簡稱《通知》），引起信托行業的廣泛關注。
北京市以《通知》形式明確了不動產信托財產登記的試點要求與辦理流程，并將中國信登登記職能嵌入其中。根據《通知》，北京轄內信托機構以北京市行政區域范圍內的不動產設立不動產信托的，應當按要求辦理信托產品預登記，在簽訂信托文件后向中國信登申請出具登記證明文件，并持該登記證明文件至不動產登記機構申請辦理不動產信托財產登記。
推動不動產信托財產登記試點有何重要意義？用益金融信托研究院研究員喻智對《證券日報》記者介紹稱：“北京的試點主要通過非交易性過戶簡化登記流程，降低不動產信托的設立成本，對信托業的意義重大。目前國內積累的財富形式仍以不動產為主，受限于信托財產登記制度的缺失，這部分財產放入信托面臨高額的稅務負擔與成本問題。北京地區的試點正是針對這一行業痛點的一次積極嘗試，是對信托財產登記制度進一步完善的探索，對信托公司開展不動產類信托業務有較強的引導和促進作用。”
“這有助于推動非交易性過戶制度的建立和完善。在信托設立階段，通過非交易性過戶，可以避免將信托財產轉移視同交易過戶，從而簡化過戶流程，降低交易成本；在信托成立后，有助于信托財產在信托關系中的順暢流轉，使得信托財產的轉移更加便捷和高效，有利于信托業務的開展和信托財產的合理配置。”周萍表示。
細則有待完善
今年1月份，國務院辦公廳轉發國家金融監督管理總局《關于加強監管防范風險推動信托業高質量發展的若干意見》，其中提出“建立健全信托財產登記制度，推動非資金信托財產登記落地”。
喻智表示：“北京的試點目前只是對信托設立階段的不動產登記，未來行業及監管部門可能還要針對信托存續期的財產處置以及信托受益權流轉等復雜場景下相關的信托財產登記制度進行進一步探索，拓展適用范圍、完善相關配套機制等。”
“從制度落實層面來看，不動產信托財產登記的具體細則尚不完善，如房產通過交易過戶或非交易過戶進入信托的流程、所得稅和契稅的具體征收辦法等，都還需要進一步明確；不動產信托財產登記涉及多個部門和機構的協調，如不動產登記機構、稅務機關、信托公司等，不同部門之間的信息共享和業務協同存在一定的難度。從信托公司展業層面看，如何平衡信托財產公示性與信托關系的私密性，或許也是個挑戰。”周萍如是稱。
周萍建議，應盡快出臺更為詳盡的不動產信托財產登記細則，明確登記的具體流程、要求和標準，為信托機構開展不動產信托業務提供清晰的法律依據；建立跨部門的協調機制，促進不動產登記機構、稅務機關、信托公司等之間的信息共享和業務協同，提高不動產信托財產登記的效率和準確性。
在喻智看來，此次北京試點若順利，未來或可推廣至全國，不動產信托及股權信托等非資金信托業務或將迎來高速發展期，為信托業的轉型及高質量發展提供助力。
