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臧曉松
2025-04-01 22:22
在一系列利好政策支持下，一季度，房地產市場總體筑底企穩，重點城市新房、二手房成交同環比均有增長，3月更是迎來局部“小陽春”行情；與此同時，住宅用地土地出讓金同比增長兩成，平均溢價率創2021年下半年以來新高，核心城市優質地塊土拍熱度較高，多個城市成交樓面價創新高。
業內人士預計，二季度，隨著各項政策落地加快，新房市場成交規模或延續弱復蘇走勢，絕對量好于一季度水平；二手房市場成交將延續穩中有增態勢，回暖程度將好于新房。大中城市房價將迎來更多積極信號，核心城市土拍熱度將保持高位，高總價、高溢價地塊成交常態化，而土地市場的持續回暖也將反饋到購房者信心，助力2025年房地產市場加快企穩。
重點城市樓市成交筑底企穩
今年一季度，房地產市場總體運行平穩，市場止跌回穩取得一定成效。
從新房市場來看，中指研究院的數據顯示，春節后市場交易回歸常態，一線及部分核心二線城市市場修復更加突出。一季度（截至3月27日），深圳新建商品住宅網簽成交面積同比增長超80%，上海、廣州、杭州、寧波、南京等城市同比增長均超20%。從重點城市成交結構來看，改善性需求是新房市場重要支撐，120平方米以上戶型成交占比有所提升。
克而瑞研究中心的數據也顯示，一季度樓市成交筑底企穩，1—2月因傳統春節假期迎季節性回落，但成交規模基本與去年持平；3月得益于供給放量、房企營銷力度增加，迎來局部“小陽春”行情，30個監測城市成交規模環比大漲85%，同比增長7%。
從二手房市場來看，在“以價換量”帶動下，春節后核心城市成交活躍度持續提升。據中指研究院統計，一季度（截至3月27日），深圳、杭州二手房成交套數同比增長約六成，北京、上海、成都同比增長均超30%。3月截至27日，一線城市中，深圳二手房網簽成交套數同比增長57%，北京、上海同比增幅均超30%；二線城市中，杭州同比增長76%，成都、廈門成交同比增幅均超30%。
核心城市土拍熱度較高
樓市成交熱度逐漸傳導至土地市場，今年以來，核心城市優質地塊競拍熱度較高。
據中指研究院初步統計，一季度（截至3月27日），300城住宅用地土地出讓金3449億元，同比增長20.2%。其中，一線城市同比增幅超兩成；二線城市同比增長三成以上；三、四線城市土拍表現相對一般，土地出讓金同比小幅增長。從市場熱度來看，克而瑞研究中心的數據顯示，一季度300城土地成交平均溢價率達到11.4%，創2021年下半年以來新高。
尤其是上海、杭州等核心城市土地市場升溫明顯。一季度，上海成交10宗宅地，9宗溢價，5宗溢價率超30%；杭州出讓32宗地中有28宗溢價成交，多宗地塊溢價率超40%，有4宗溢價率超70%。另外，杭州、北京、成都等地在優質地塊帶動下，成交樓面價創新高。
對于核心城市優質地塊土拍升溫的主要原因，中指研究院指數研究部總經理曹晶晶認為，一是房企對核心城市新房市場銷售回穩的看好，補倉意愿較高，同時年初拿地能夠在當年進入銷售階段，有助于回籠資金，提升周轉效率；二是各地政府加大優質地塊的供應力度，一季度各地推出了不少位于城市核心區、配套成熟的地塊。
不過，核心城市非核心區域地塊，以及非核心城市地塊多為底價成交。曹晶晶指出，如一季度，北京出讓11宗宅地，4宗核心區域地塊均溢價成交，其余7宗均底價成交。而南京、天津、長沙、鄭州、沈陽等城市僅個別優質地塊房企舉牌意愿較高，整體土地市場低迷情緒未改。福州、武漢、無錫一季度出讓地塊均為底價成交。
二季度市場有望持續復蘇
一季度，樓市成交筑底企穩離不開房地產政策的持續優化。據中指研究院監測，一季度全國有近100省市（縣）出臺政策超140條，政策調整方向主要集中于優化公積金貸款政策、加大購房補貼力度等方面。
值得注意的是，今年全國兩會政府工作報告首次將“穩住樓市”寫入總體要求，為今年房地產政策定調并明確了政策方向。近日中央還首次在提振消費文件中強調穩樓市并提出相應舉措，體現了中央穩預期、強信心的決心。
中指研究院政策研究總監陳文靜預計，二季度各項政策落實將加快，特別是在促需求方面，一線城市有望根據市場變化適時調減限制性措施，更好發揮核心城市的帶頭作用，提振全國市場信心。更多城市有望進一步優化公積金貸款政策、加大購房補貼力度等。各地房貸利率、交易費用等也有望進一步下調，持續降低購房者置業成本。另外，城中村和危舊房改造工作也有望在今年迎來加速，通過加大貨幣安置、房票安置力度，為樓市引入更多需求，也是促進新房銷售止跌回穩的重要舉措。
對于樓市成交趨勢，克而瑞研究中心副總經理楊科偉預計，二季度，新房市場成交規模或將緩步復蘇，絕對量好于一季度水平，同比持平或小幅微增，延續弱復蘇走勢。核心一、二線城市中，北京、上海、深圳、成都、杭州等延續高位震蕩行情；廣州、武漢、南京等后續成交有望延續穩中有增的弱復蘇走勢；三、四線城市成交規模將延續筑底行情。二手房市場成交仍將延續穩中有增態勢，市場份額占比仍將進一步上升，回暖程度好于新房是大概率事件。得益于提振消費以及穩定資產價格等一系列舉措的推動，大中城市房價將迎來更多積極信號，一手房價指數的暖意也將加快向二手房市場傳導。
而對于土地市場走勢，楊科偉預計，二季度，核心城市土拍熱度將保持高位，高總價、高溢價地塊成交常態化，市場信心進一步鞏固。核心城市與非核心城市熱度進一步分化。整體來看，2025年土地供求規模仍將保持低位運行，隨著年中三、四線城市供地占比的上升，溢價率指標或出現結構性的環比調整，可能將是2022年以來土拍熱度表現最好的一年。而土地市場的合理控量以及持續回暖，也將反饋到購房者信心，助力2025年房地產市場加快企穩。
排版：劉藝文?
校對：王朝全???
