券商中國
裴利瑞
2025-03-29 18:33
今年以來，多家房企陸續公布了債務重組方面的最新進展。
3月25日晚，榮盛發展發布關于公司擬對債務進行重組的提示性公告。為進一步化解債務風險，更好地履行“不逃廢債”的承諾，加快促進公司良好發展，公司擬梳理并整合相關資產，制定債務重組計劃，化解相關債務。
據克而瑞不完全統計，截至2025年2月底，共有59家出險房企在債務重組或破產重整方面披露了進展。東方證券認為，面對2025年更大的到期債務規模，境內債務重組或將提速，且重點繼續從展期轉向削債。
多家房企進行債務重組
榮盛發展的公告顯示，為進一步化解公司債務風險，加快促進公司良好發展，在堅決貫徹“不逃廢債”原則的基礎上，公司擬制定以股抵債方案，通過梳理公司現有優質、有潛力的資產，整合酒店管理類公司、代建運營類公司、商業管理類公司以及產業服務類公司等優質輕資產子公司的部分股權作為償債資源，用于化解相關債務。債務主要包括金融債務和經營債務等。同時公司未來也將著力提升輕資產運營能力，擴大非房領域的營收和利潤占比。
榮盛發展表示，債務重組將有利于化解公司債務風險，優化公司資產負債結構，提升公司的持續經營能力，推動公司輕資產板塊發展。不論本次債務重組是否能夠最終實施，公司都將在現有基礎上積極做好日常生產經營管理工作。
據證券時報記者不完全統計，今年3月以來，已有皇庭國際、華夏幸福、榮盛發展等A股上市公司發布了債務重組相關公告。
3月15日，華夏幸福發布公告，為推進公司債務重組工作，更好地保障債權人利益，爭取進一步妥善清償債務，同時為進一步改善公司經營狀況，持續與部分經營合作方暨經營債權人加強合作，公司以下屬公司股權搭建“幸福精選平臺”及“幸福優選平臺”用于抵償金融債務及經營債務。截至2025年2月28日，《債務重組計劃》中2192億元金融債務通過簽約等方式實現債務重組的金額累計約為1922.73億元，相應減免債務利息、豁免罰息金額201.80億元。
2025年以來，房企在債務重組及企業重整方面的消息不斷傳來，包括碧桂園、融創、龍光、遠洋等房企均有進展。據克而瑞不完全統計，截至2025年2月底，共有59家出險房企在債務重組或破產重整方面披露了進展。在債務重組方面共有39家房企披露了重組情況，其中13家完成了全部或部分的債務重組。
克而瑞數據顯示，2025年房企債務到期規模甚至要高于2024年，達到5257億元；其中2025年第三季度為償債高峰，到期規模約1574億元。
東吳證券表示，債務重組通過延長還款期限、削減債務規模，對房地產企業的短期現金流壓力起到了緩解作用。房地產行業傳統融資方式主要包括開發貸、抵押性經營貸、信用借款和公開市場信用債發行等類型。當前房地產市場銷售及房企拿地尚未恢復，新增開發貸難度較大；在過往償還債務過程中，房企大量持有型物業已用于抵押性經營貸，且部分物業在重組方案中被用作追加抵押，現階段可用于抵押性經營貸的物業資源較少；近年來房企違約展期致使行業信用受損，房企信用借款等融資渠道受阻。
展期和削債成主流選擇
債務重組的方式主要包括降低利率、拉長久期、削減債務等。從近年來房企債務重組方式來看，展期和削債成為主流選擇。
今年年初，碧桂園發布債務重組進展公告，截至2023年底，該公司的有息境外債務總額約164億美元，重組方案包括現金回購、發行強制可轉債、長期票據等5個選項，減債金額最多可達116億美元。據了解，這一重組方案已獲得了包括7家知名銀行在內的債權人支持。按照碧桂園的預期，若方案最終獲通過，將大幅降低短期償債壓力及融資成本，為基本面好轉創造有利條件。
融創中國也在今年年初發布債務重組進展公告，融創房地產十筆債券的重組方案已全部經相關債券持有人會議審議通過。融創中國的債務重組方案中，創新組合了現金要約收購、股票及/或股票經濟收益權兌付、以資抵債、留債展期4種選項，且無任何強制選項，為債權人提供了多元化收益及退出機制；成功削降了超過50%的境內公司債務，留債部分最長展期達9.5年，且5年內不再有兌付壓力。
還有部分房企通過“債轉股”，化解公司債務。比如，華夏幸福公告稱，截至2025年2月28日，公司以下屬公司股權搭建的“幸福精選平臺”股權抵償金融債務金額約為人民幣156.73億元，相關債權人對應獲得“幸福精選平臺”股權比例約為38.47%；公司以下屬公司股權搭建的“幸福精選平臺”及“幸福優選平臺”股權抵償經營債務金額約為人民幣61.67億元，相關債權人對應獲得“幸福精選平臺”股權比例約為2.90%，獲得“幸福優選平臺”股權比例約為11.85%。
東方證券認為，在新房銷售尚未止跌企穩以及資產不斷折價的情況下，償債壓力較大的房企將加速債務重組進程，且削債比例提高可能是普遍趨勢。除了進行債務重組以應對眼前的償債壓力，調規、換地有助于房企提升新房產品市場競爭力，加快銷售去化，從而回籠資金，增強償債能力，但銷售端持續改善需要過程。
東吳證券預計，2025年或迎來房企的債務重組高峰，部分房企有望通過債務重組度過短期現金流危機。短期現金流壓力得以緩解后，中長期房地產公司仍需依靠自身實現穩定經營并逐步增長，而具備優質商業資產以及多元化布局的房地產公司，有望率先通過其多元化策略及資產運營能力實現經營修復，并借助REITs重啟融資通道。
校對：姚遠
