券商中國
裴利瑞
2025-03-29 18:33
在地產行業的深度調整中，物業企業的調整不可避免。萬物云（02602.HK）董事長朱保全在3月26日召開的業績說明會上表示，在上市后萬物云經歷了“構建業務獨立性”的三年，在未來的“能力建設”三年，AI將會是公司重構價值的核心引擎。
對比上市前的2021年，萬物云在2024年交出了一增一減的兩個“50%”，顯示其獨立性的增強：營收規模增長53%，從2021年的237億元升至362億元；持續關連交易比例下降50%，由2021年的19.2%降至9.5%。
業務獨立性的增強，保證了股東回報的可預期性。2024年，萬物云董事會建議以核心凈利潤的100%為派付股息總額，公司全年股息率約9.3%。2025年，萬物云將繼續以核心凈利潤的55%作為分紅基準，并根據戰略需要靈活啟動特殊分紅。
“AI御風而行，開發商等歷史遺留問題逐步消解。”在物業行業集中度提升的存量新時代，朱保全將未來三年的重點定義為圍繞“資產、智慧、低碳”三者展開的“能力建設”。其中AI應用被朱保全視為重構物業管理價值鏈的核心引擎——它既是釋放重復勞動力的抓手，也將是頭部企業在存量市場爭取市場機會的金字招牌。
高獨立性穩定現金流 支持高分紅
3月25日，萬物云公布2024年度業績，營業收入362.2億元，同比增長9.2%；核心凈利潤22.3億元，同比下降4.8%。業績達成預期指引。萬物云是物業管理的頭部企業，克而瑞物管的監測數據顯示，2024年共有6家上市物業管理企業在管面積突破5億平方米，其中萬物云以10.6億平方米的在管面積排在榜首。
過去三年，物業行業發生極大變化，最典型的特征就是企業規模增速放緩——2024年上半年頭部上市物企整體收入同比增速不足8%，在2021年中期這一增速超過50%，其背后的原因是物企直接關聯的地產開發行業深度調整。
在發展邏輯變更的背景下，壓降關聯方收入、消化應收賬款，尋求獨立、有質量的發展對于物業公司成為在近兩年內比業績增速更為重要的經營工作。
“2022年至2024年是構建業務獨立性的三年，公司正在‘蹲實筑底’。”萬物云董事長朱保全總結稱。財報顯示，三年間萬物云持續關連交易比例從2021年的19.2%下降至2024年的9.5%，并較上年同期下降4個百分點。
萬物云的應收賬款回收工作在2024年加速推進。2024年下半年，萬物云累計回收關聯方貿易應收賬款超過30億元，其中通過收購實物資產專項償還現金或實物資產直接抵償關聯方應收賬款超過12億元。同時，公司對存在回收風險的應收賬款進行了減值評估，2024年當期計提6.1億元。
“公司所接受的實物資產，主要包含流動性較優的工抵資產，以及蝶城輻射范圍內的優質社區商業資產股權。這些深嵌蝶城核心區的社區商業資產，絕非簡單的資產負債表修復工具，其本質是蝶城生態的有機延伸，標志著公司從物業服務向資產管理的升維?！比f物云方面表示。
獨立性的增強保障了萬物云增量現金流創造能力，與可預期的股東回報。截至2024年12月31日，公司賬上現金134.3億元，2024年經營性凈現金流超過19億元。在此基礎上，萬物云董事會建議以核心凈利潤的100%為派付股息總額，向股東派付全年股息每股人民幣1.9元（含稅）。以2024年末收盤價計算，萬物云全年股息率約9.3%。
萬物云董事會秘書黃旻介紹，關于分紅的決定，背后有兩個重要考慮：既要給股東長期穩健、可預期的回報，也要保障公司的可持續發展。據悉，2025年萬物云將繼續以核心凈利潤的55%作為分紅基準，并根據戰略需要靈活啟動特殊分紅，調整分紅方案。
應對降費呼聲 彈性定價受歡迎
雖然地產行業進入存量時代，物業服務正在經歷從“粗放管理”向“質價相符”模式轉變的趨勢。最直觀的體現就是去年以來，各地此起彼伏的降物業費呼聲。
根據中指研究院監測，2024年至今，降費項目主要集中在我國部分二線城市及三線城市，如重慶、青島、武漢、銀川、成都、南昌、徐州等，尤其是去年以來發布物業費限價政策的城市，物業費整體降幅區間主要集中在10%—40%。
為應對降價沖擊，去年萬物云已發布彈性定價產品“萬科物業智選”，即由物業公司決定項目服務底線，客戶按需選擇服務項目及每個服務項目服務頻次，基于所選服務合集定價。
萬物云副總經理楊光輝今日在業績會上介紹，各地業主委員會對萬科物業智選產品的靈活性和創新性表現出較高興趣和關注。截至目前，已有超過64個城市、160組客戶正在陸續接洽中，合同金額達到6.2億元。其中25組客戶已經深入溝通到服務標準和頻次選擇階段，并逐步推進至招投標階段，8個項目已經中標簽訂合同并陸續進場。
“這個數字目前仍在上升，彈性定價作為創新物業管理模式，已展現出較大市場潛力?！睏罟廨x表示，“未來，萬物云將通過持續優化服務清單、加強市場推廣和保障服務履約，該模式有望在更多項目落地，為公司創造新的盈利增長點?！?/p>
據了解，目前萬物云已將標準化作業清單梳理歸納為508項，其中鎖定158項基礎服務作為品質底線，同步開發350項可選服務模塊。后續萬物云將進一步全面梳理508項標準化作業清單，并在2025年上半年彈性定價將向全行業開源。
堅持蝶城改造 提升AI能力
“質價相符”的主旋律下，以彈性定價確立“價”的基準之后，萬物云將未來三年的重點放在“能力建設”以提升“質”的水平。“能力建設”的核心是在過往以勞動力外包為底座的基礎上，圍繞“資產、智慧、低碳”，通過流程變革與科技應用提效，將逐步提供附加技術及知識含量更高的服務產品，其中AI能力成為關鍵。
前期已被驗證破解“規模不經濟”效應的蝶城戰略，仍是萬物云的提升效率的基本盤。朱保全在會上表示，希望到三年后萬物云的蝶城項目數量能夠達到上千個。截至2024年底，萬物云的蝶城數量已經達到666個，相比于還未開始進行蝶城提效改造工作的2021年，萬物云住宅物業服務的毛利率提升了1.3個百分點。
在蝶城戰略基礎上，萬物云正在努力通過家裝、二手經紀等業務實現“蝶城+”的生態效應。朱保全透露，圍繞蝶城，如果有效率更高且基于萬科物業社群，能幫助空間增加人流的資產，公司會通過和基金公司合作的方式進入。
目前，萬物云最新的“蝶城+”嘗試是社區商業項目，公司從萬科方面接手的多個商業項目將是這一嘗試的基礎。萬物云在會上介紹，自去年11月從關聯方處接手的武漢新唐萬科廣場并納入萬物云蝶城體系后，武漢新唐項目首月會員活躍度同比提升24%，到店客流量增長17%，餐飲等主流業態的銷售金額和坪效均實現大幅提升。
記者了解到，下個月武漢新塘萬科廣場將正式更名為“萬芊薈”，這一品牌將是萬物云的社商管理品牌，武漢新塘萬科廣場將成為“萬芊薈”的第一個實體項目。
在“智慧層面”，AI的應用被萬物云視為重構物業管理價值鏈的核心引擎。朱保全表示，公司在三年事業計劃書里提出“成為AI應用領先企業”的目標，公司希望未來為客戶提供的服務不再是數人頭，而是基于流程和AI調配的服務，對整個行業帶來質變。據介紹，目前AI在萬物云內部的智能運維場景、服務提質場景、能源優化場景有所覆蓋，并展現出顯著的成效與價值。通過AI釋放重復勞動力，將1200名員工轉崗至社區運營等高價值崗位，人均效能提升2.3倍。
統計顯示，目前物業行業的集中度正在提升，2024年TOP10物企新增合約面積均值為T0P11—30物企的2.4倍?！昂罄m頭部品牌企業市占率會進一步集中?！敝毂ＨA期，“伴隨近年因流動性、資產抵債等資產交易而帶來的所有者大更換，新業主對‘智慧與綠色’對運營改善的關注，更是給到具備‘科技能力’的物業企業帶來替換服務的機會?！?/p>
