證券時報
吳少龍
2025-03-10 23:06
《每日經濟新聞》記者獲悉，經歷近段時間連續上漲后，上周，公募REITs（不動產投資信托基金）二級市場開始出現整體震蕩回調。
Wind（萬得）數據顯示，截至上周五，中證REITs（收盤）指數為839.97，環比下跌2.92%；中證REITs全收益指數收于1033.17，環比下跌2.9%。
全市場已經上市的63只公募REITs中，環比上漲的僅有5只。除去上周剛剛上市的華夏金隅智造工場REIT和匯添富九州通醫藥倉儲物流REIT，其余3只產品分別是華夏北京保障房REIT、嘉實中國電建清潔能源REIT和鵬華深圳能源REIT。另外58只產品均出現環比下跌，其中9只產品周內跌幅超過5%。
此外，公募REITs打新依然備受追捧，不受二級市場下跌影響。華夏金隅智造工場REIT上市首日開盤即漲停，全天漲幅高達30%；2月27日匯添富九州通醫藥REIT上市，集合競價階段就出現漲停，雖盤中有波動，但當日收盤漲幅仍達到28.22%。中信建投指出，公募REITs打新受熱捧，今年以來新發4只公募REITs上市首日均逼近漲停，打新收益可觀。
行業和政策方面，上周證監會網站發布3條涉及公募REITs全國兩會提案的答復函。有專業機構表示，這意味著我國公募REITs市場環境進一步優化，REITs市場擴容可期，未來REITs將更好發揮盤活固定資產、拓寬投資渠道、推動經濟發展、助力資本市場高水平雙向開放的重要作用。
絕大多數產品出現下跌
經歷連續上漲后，上周，公募REITs二級市場開啟震蕩回調模式。
根據Wind數據，上周，中證REITs（收盤）指數和中證REITs全收益指數雙雙下跌。截至上周五，中證REITs（收盤）指數收于839.97，環比下跌2.92%；中證REITs全收益指數收于1033.17，環比下跌2.9%。
從不同類型產品來看，上周，產權類、特許經營權類REITs周漲跌幅分別為-3.21%、-2.83%。
從持有項目的行業類型來看，所有類型產品均出現環比下跌。
開源證券數據顯示，上周，保障房、環保、高速公路、產業園區、倉儲物流、能源、消費類REITs的周內漲跌幅分別為-1.13%、-1.75%、-3.00%、-4.09%、-4.82%、-2.45%和-2.35%。
具體產品方面，根據Wind數據，全市場已經上市的63只公募REITs中，環比上漲的產品僅有5只。除去剛剛上市的華夏金隅智造工場REIT和匯添富九州通醫藥倉儲物流REIT，其余3只產品分別是華夏北京保障房REIT、嘉實中國電建清潔能源REIT和鵬華深圳能源REIT，環比漲跌幅分別為1.03%、0.29%和0.14%。
相比之下，環比下跌的產品大幅增加至58只，也就是說出現了普跌，其中甚至有9只產品周內跌幅超過5%。跌幅最大的3只產品分別是華夏深國際REIT、中金山高集團高速公路REIT和中金重慶兩江REIT，周內漲跌幅分別為-7.92%、-7.59%和-6.08%。
對于近期的震蕩回調，國泰君安分析認為，本輪REITs市場普跌核心源于情緒超調與估值修復的共振。過去一周REITs市場迎來普遍調整，絕大多數項目皆面臨不同程度下跌。REITs產品相較股票而言收益彈性有限，股價上漲意味著IRR（內部收益率）的下降，相較于債而言需關注市場沖擊下的流動性風險。隨著REITs價格不斷抬升，IRR與分派率持續下行，且REITs市場流通盤規模偏小，流動性緩沖能力有限，在市場情緒轉向引發集中拋售壓力時易形成流動性沖擊，放大短期波動風險。
該機構進一步表示，盡管短期承壓，但REITs高分紅屬性仍為中期核心支撐。考慮到市場情緒與流動性沖擊可能帶來股價超調，可待REITs市場企穩后參與。
推出相關ETF尚不成熟
雖然二級市場出現普遍震蕩回調，但并不影響公募REITs打新的火熱。
首先是首單城市更新項目——華夏金隅智造工場REIT在上市首日開盤即漲停，全天漲幅高達30%。
公開資料顯示，基金首發底層資產金隅智造工場產權一期項目，由原北京天壇家具廠房升級改造而來，是北京市城市更新標桿項目。
緊接著，2月27日，全國首單醫藥倉儲物流REIT——匯添富九州通醫藥REIT上市，集合競價階段漲停，雖盤中有波動，但當日收盤漲幅仍達到28.22%。該基金發售備受關注，公眾投資者有效認購申請實際確認比例僅0.084%，有效認購倍數達到1192倍，創歷史新高。
對此，中信建投指出，今年以來4只新發公募REITs上市首日均逼近漲停，打新收益可觀。公募REITs二級市場表現也較好，年內指數整體漲幅約6.75%，業績表現穩健。
一級市場方面，截至上周末，共有20只REITs基金等待上市。此外，中金中國綠發商業資產REIT首發申請已申報，南方順豐倉儲物流REIT首發申請已通過。
政策和行業方面亦有重磅動態值得關注。
2月28日，證監會答復政協提案，指出現階段推出基于REITs的ETF（交易型開放式指數基金）條件尚不完全具備，下一步將與香港方面保持密切溝通合作，積極推動REITs市場發展，加快推動REITs互聯互通盡早平穩落地；REITs專項立法工作已列入立法議程，下一步將進一步深入研究REITs的法律依據、交易安排、管理架構、監督管理及其他配套機制，借鑒境內外實踐經驗，加快推動相關立法工作等。
對此，國信證券分析指出，這意味著我國公募REITs市場環境進一步優化，REITs市場擴容可期，未來REITs將更好發揮盤活固定資產、拓寬投資渠道、推動經濟發展、助力資本市場高水平雙向開放的重要作用。
