券商中國
胡飛軍
2025-03-10 23:08
李宇嘉（廣東省住房政策研究中心首席研究員）
遇到困境，企業第一選擇可能不是轉型，而是收縮。因為轉型不啻于革自己的命，收縮才是確定性最大、風險最小的存活策略，特別是市場空間和盈利前景不明朗時。砍成本是收縮的首選，也就是把繁榮期那些合理、不合理的成本都砍掉，先確保生存下來，再謀求發展機會。當下，房地產正經歷史無前例的回調期，行業全鏈條“砍成本”運動正在進行時。
地產紅火的那十幾年，很多成本都往上加，比如高額地價、高額稅收，讓開發商配建保障房，配建道路和學校等基建，甚至是公職人員的獎金和績效等等。大家經常聽到的一句話是，“財政困難了，那就賣幾塊地”。也沒關系，房價還在上漲，市場也足夠大，能覆蓋一切支出。但現在，形勢逆轉了，這些成本要降下來。
首先砍掉的就是過高的地價。近段時間，各地都在降地價，比如把之前競配建、競自持的一些公共設施砍掉了，這本身就是地方應該承擔的職能；比如，各地都在推“先租后讓”“彈性年期”“混合功能”等土地出讓新模式，本質上是降低用地成本；再比如，近期北京規定，新掛牌商住混合用地要明確住宅、商業、公建等不同屬性的起始價，或叫“地價分攤”。
這么做，最大好處就是改變按平均樓面價計稅，直接降低稅費成本。同時，公共設施和租賃地塊分宗以及低地價，提高了發行REITs、申請專項債等最低收益率要求。其次就是砍掉中間成本，或“不讓中間商賺差價”。近期，地產商一個新現象是“建筑系”“供應商系”崛起，比如央國企建筑類、施工類、市政類企業的地產平臺紛紛進入了全國各地銷售榜前列。
再比如，地產材料供應商（防水、建材類龍頭企業）在土拍市場上很活躍。這么做的邏輯就是，將拿地、開發、施工、采購、銷售等鏈條內部化，把總包、供應商的成本砍掉了。更有企業還推進職能部門業務化改革，將人力、營銷、設計、報建等剝離出去成立子公司，比如2022年底旭輝人力資源部轉型成立的旭興咨詢，近期公司稱一年來已實現盈利一千多萬元。
再次就是砍掉融資成本。過去，經常有開發商疾呼，銀行才是樓市的最大贏家，我們也屢屢聽到，民企開發商綜合融資成本達到10%以上。對個人來說，這種體驗更加清晰，但凡期限在30年等額本息的按揭購房，其利息和貸款金額相差無幾。現在，這個成本也開始逐步砍掉了，比如去年底各大銀行一次性降低存量房貸利率，惠及5000萬戶，平均利率直降74個基點。
對新增按揭貸款的利率而言，這兩年也下降了100個基點左右。根據貝殼研究院監測，2023年12月百城首套、二套房貸平均利率分別為3.86%、4.41%，降至歷史最低點。還不止于此，近期房地產新模式的“三大工程”，全部啟動項目清單制下的低成本融資。各地上報的城中村改造、保障性住房項目清單，國家部委審核后，資金能平衡的項目就推給國開行、農發行等政策性銀行。
政策性銀行審核后將項目推送給各地分支行，后者據此發行抵押補充貸款（Pledged Supplementary Lending，即PSL），同時專項債、專項借款等也據此投放，上述融資利率均在2%左右。租賃也是如此，近期1000億元“租賃住房貸款支持計劃”就是央行以1.75%的利率給商業銀行貸款，商業銀行以不高于3%的利率給租賃企業貸款，鼓勵后者收購存量房做長租房。
最后，業主“降價售房”“降價求租”也如火如荼。近期，媒體報道一二線熱點城市二手房價和租金都在下跌，且降幅比較大。事實上，當購房者、租房者支付能力下降，他們越來越強調性價比、承受力，越來越多的業主接受現實，接受中介的建議，將房價、租金一次性降到位，以求迅速成交，避免空置和進一步的資產跌價。總之，市場參與者都在“砍成本”或適應“砍成本”。砍完成本，行業轉型的時候才會到來，畢竟改革都是倒逼的。當然，早轉型早主動。
本報專欄文章僅代表作者個人觀點，特此說明。
